十年后老破小的房子，没有人接盘了？老破小值得买吗？

我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下广州购房答疑内容，来自 微信公众号“羊叔说房” 的粉丝精选提问：

【资料图】

提问：羊叔，你好，想要在广州买一刚需房，用于自住或者投资，预算300w，买在哪里好一些呢？海珠西板块，只能选到很破的楼梯三房，或者电梯两房；科学城板块，苏元，香雪，长岭居一带有能够买到的房源；番禺只考虑万博板块；其他板块如何呢，比如说老黄埔和东圃？如果五年后出手，是否三房+电梯更容易些呢？

羊叔： 你好，首先，海珠西的优势在于地铁线路在建、产业入住靠谱，缺点来自于300w实际买不到比较好的产品，可以优先考虑两房电梯；其次科学城的投资优点在于产品力强、政策上中长期看好，缺点是主城通勤效率较低、投资周期长；番禺万博的升值逻辑是万博刚需+南沙远期兑现，优势在于这里是南沙与主城的关键节点，攻守兼备；再者其他版块没有值得推荐的；最后，三房电梯当然较容易出手，但是预算有限，还是先上车为好。总而言之，要行动起来，择优而入。

提问：羊叔，你好，广州工作,存款140万,最近看了几个盘1、雅居乐十年小雅（88平三房、365万、9楼） 2、雅居乐挪威森林（86.7平三房、365万、 5楼）， 3、南国奥园（106平电梯三房、350万、4楼 ），不知道该怎么选？

羊叔： 你好，雅居乐花园起始的定位是“5+2生活”的远郊度假大盘，目前正经历向刚需、自住、改善的转变。首先，一定要注意因为货量极大，雅居乐花园绝对不能乱买；其次，处于投资考虑，应该尽量选择流通性比较好的，如挪威、十年、新地、部分雅逸庭、浅山、俊园；最后，挪威森林在这几个楼盘里性价比最高。

提问：羊叔，你好，我是外地人，现在在广州工作，请问600万总价预算，想买100平左右的房子，推荐购买广州中心区的二手房吗？有没有不错的楼盘可以推荐呢？我想要楼龄新一些，靠近地铁站的楼盘。

羊叔： 你好，预算600万在广州买房，可选空间较小，只能考虑相对弱势的板块或近郊区域，海珠西的地段较好，有多条地铁线，通勤方便。番禺万博的流通性高项目也值得关注，交通便利，项目品质较好，楼龄较新，得房率较高，配套齐全，值得购买。 具体买房选筹详见知识星球。

提问：羊叔，你好，请问买房什么时候最合适？

羊叔： 你好，选区域：看经济、看人口、看规划（决定因素），选板块：看产业、看配套、看交通（重要因素），选楼盘：品牌、性价比、定位等（差异化因素）

其实现在可不可以买房，只适合那种依然看好国家经济，看好优秀城市和好地段的房子

是优质资产的那些人群才有用。现在是2022年了，是疫情的第三个年头，大多数人在前几年靠运气赚到钱全在这两年凭实力亏掉了，导致资金不足，赚钱的能力也跟不上，就只能断供甩掉了，压根不敢继续持有，都认为房子是个恐怖的妖怪。其实说到底还是自己的收入问题。所以，2022年是否可以买房？其实这个问题跟2002年是否能买房是一个答案，主要看你是否有能力了，只要你坚持看好国内的经济，只要你有资金、月供和杠杆能力，就一定可以买。当危机过后，有危才有机，有的人扛不住危，才能让有的人得到了机。

提问：羊叔，你好，在广州工作几年，目前单身，想问一下，怎么样才能在广州安家呢？

羊叔： 你好，年轻人的焦虑主要集中在以下几方面：第一就是害怕房价一直上涨，买不起房子；其次就是害怕落后于同龄人；最后就是害怕钱贬值，物价上涨让买房更加困难。而目前，广州买房的难度确实进一步加强，房价高加上政策收紧，年轻人想买房变得更加困难。所以年轻人要想在广州置业，可以考虑黄埔等有潜力的板块。同时，要避免陷入以下误区。首先就是避免陷入价格误区，一味的寻找价格洼地，其次就是避免陷入同等价格下，一味追求面积的陷阱，而不看未来楼盘的升值空间。

提问：羊叔，你好，广州买房，用于自住，广州的房价还会大幅上涨吗？现在是否是一个好的入手时机，帮忙分析一下广州的房价趋势。

羊叔： 你好，广州楼市的热门板块具有一定的周期性。从追高这个词的定义来看，广州目前的房价增速比较平稳，所以不算是追高，局部可能有追高现象。在广州房票目前珍贵的情况下来看，不建议购房者盲目追高，尤其是用于自住的购房者，有以下几种方式来规避追高。首先，购房者可以根据自己的住房需求来选择适合自己的板块面，比如说预算充足且认为黄浦区追高的人可以考虑下黄埔长岭居、白云湖数字科技城等板块，这些板块的交通，教育，医疗等配套设施不错，未来也有一定的发展潜力。对刚需购房者来说，可以考虑下临广的金沙洲板块、增城的新塘-永宁板块、番禺的亚运城板块等。无论是交通还是学区配套，对刚需购房者来说，这些区域都是个不错的选择。在购房时，需要考虑下板块的发展潜力以及板块的质量。在自己的预算内，也可以考虑下海珠的琶洲、天河的天河公园、黄埔的老黄埔的二手房。总之，对自住购房者来说，首先需要考虑自住满足的因素，其次再考虑房产的增值情况。 广州买房时间详见知识星球。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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